Supreme Court : पावर ऑफ अटॉर्नी से नहीं मिलता प्रोपर्टी का मालिकाना हक, सुप्रीम कोर्ट का जरूरी फैसला

The Chopal, Property Rights : प्रोपोर्टी पर अक्सर बहस होती है।  जमीनी कागजात अक्सर विवादों का कारण बनते हैं।  Պरोपर्टी के मामलों में पावर ऑफ अटॉर्नी से कई अधिकार मिलते हैं, जिनका गलत उपयोग करने पर बहस होती है।  सुप्रीम कोर्ट ने अटॉर्नी बल का इस्तेमाल करने पर एक महत्वपूर्ण निर्णय लिया है।  सुप्रीम कोर्ट ने एक मामले की सुनवाई करते हुए पावर ऑफ अटॉर्नी को केवल अधिकार पत्र देते हुए इसकी सीमाओं और अधिकारों को पूरी तरह से खत्म कर दिया है।  हर व्यक्ति को इस महत्वपूर्ण निर्णय के बारे में पता होना चाहिए।

 कोर्ट ने POA पर कहा 

 सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया कि पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) केवल तब अपरिवर्तनीय होता है जब POA बनाने वाला एजेंट उसके पक्ष में स्वामित्व का अधिकार रखता है।  पीओए अपरिवर्तनीय होती है अगर प्रिंसिपल यानी प्रोपर्टी के मालिक की मृत्यु के बाद एजेंट को कुछ विशिष्ट अधिकार मिलते हैं।  न्यायालय ने यह भी कहा कि केवल "अपरिवर्तनीय" शब्द पर्याप्त नहीं है।  वास्तव में, दस्तावेज को वास्तविक स्वामित्व के अधिकार के साथ जोड़ना चाहिए ताकि यह अपरिवर्तनीय माना जा सके।

 कोर्ट ने POA को लेकर यह स्पष्ट किया:

 "अपरिवर्तनीय" शब्द किसी दस्तावेज में स्वचालित रूप से अपरिवर्तनीय नहीं होता।  यह अपरिवर्तनीय माना जा सकता है यदि ब्याज को दस्तावेज में शामिल किया जाए।  यदि दस्तावेज में स्पष्ट संकेत नहीं हैं कि यह अपरिवर्तनीय (POA irreversible process) है, तो इसे अपरिवर्तनीय माना जाएगा अगर यह किसी विशिष्ट ब्याज से जुड़ा हुआ है।

 यह पूरी बात है— 

 मुकदमे की संपत्ति पर स्वामित्व की प्रधानता का मामला दो बड़े न्यायाधीशों की पीठ ने सुना था।  यह मामला पूरी तरह से जांच किया गया था ताकि पता लगाया जा सके कि क्या अटॉर्नी प्राप्त एजेंट द्वारा की गई प्रोपर्टी में बिक्री मूल अधिकारी (Property Title Deed) के कानूनी उत्तराधिकारियों द्वारा की गई बिक्री से अधिक महत्वपूर्ण है या नहीं, और इसका क्या असर हो सकता है।  मुकदमे में संपत्ति के मालिक मुनियप्पा ने 4 अप्रैल, 1986 को ए. सरस्वती को 10,250 रुपये में एक "अपरिवर्तनीय" GPA और एक अपंजीकृत बिक्री के समझौते (unregistered sale deed) निष्पादित किया, जिससे उनकी जमीन की बिक्री हो सके। 

 उन्हें संपत्ति का प्रबंधन और बिक्री करने का अधिकार जीपीए (General Power of Attorney) मिल गया।  30 जनवरी 1997 को मुनियप्पा का निधन हो गया, और सरस्वती ने अपने सुपुत्र एसएमएस अनंतमूर्ति को अगले साल 1 अप्रैल को केवल 84 हजार रुपये में संपत्ति बेच दी और अपने बेटे को संपत्ति का मालिक बनाया।

 महिला ने अपनी बेटी को संपत्ति उपहार में दी—

 21 मार्च 2003 को, मुनियप्पा के परिवार ने एस श्रीनिवासुलु नामक व्यक्ति को मामले की संपत्ति 76,000 रुपये में बेच दी।  29 सितंबर 2003 को, उन्होंने इसे एक और व्यक्ति को 90,000 रुपये में बेच दिया।  6 दिसंबर 2004 को एक महिला ने उस संपत्ति को अपनी बेटी को उपहार दे दिया।  विभिन्न लोगों ने संपत्ति को कई चरणों में हस्तांतरित किया।

 यह केस कोर्ट में पहुंचा:

 2007 में, जे मंजुला नामक एक महिला ने एसएमएस अनंतमूर्ति के खिलाफ कोर्ट में केस किया, जिसमें संपत्ति पर अधिकार का दावा किया गया था।  कोर्ट ने महिला के पक्ष में निर्णय दिया और उसे संपत्ति पर पकड़ने से रोकने का आदेश दिया।  इसके अलावा, उस व्यक्ति का केस कोर्ट ने खारिज कर दिया।  इस निर्णय से महिला संपत्ति पर अधिकारी बन गई और कोई व्यक्ति इसे लेकर कोई दावा नहीं कर सका।

 कोर्ट में यह मामला उठाया गया—

 सुप्रीम कोर्ट ने सवाल उठाया कि क्या एक व्यक्ति, जिसे प्राधिकृत पत्र (जीपीए) के तहत बिक्री का समझौता करने का अधिकार था, 1 अप्रैल 1998 को प्रिंसिपल की मृत्यु के बाद अपने बेटे के पक्ष में सेल डीड (Sale Deed Rules), एक कानूनी दस्तावेज, को निष्पादित करने का अधिकार था।  यह मामला 1997 में प्रिंसिपल की मृत्यु और 1998 में उस दस्तावेज की रिहाई से जुड़ा था।  कोर्ट को निर्धारित करना था कि उस समय जीपीए धारक को यह अधिकार था या नहीं। 

 बिक्री प्रक्रिया अवैध थी—

 कोर्ट ने निर्णय दिया कि मुनियप्पा की मृत्यु के बाद प्राधिकृत पत्र (Power of Attorney) में स्वामित्व का कोई अधिकार नहीं था।  इसलिए, एजेंसी के विलय के बाद उस व्यक्ति के बेटे द्वारा संपत्ति की बिक्री को अवैध घोषित किया गया।  कोर्ट ने फैसला किया कि बिक्री की प्रक्रिया उस समय कानूनी रूप से वैध नहीं थी क्योंकि प्राधिकृत पत्र अब वैध नहीं था।  न्यायालय ने कहा कि प्राधिकृत पत्र को भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 202 के तहत अपरिवर्तनीय बनाने के लिए एजेंट को उस संस्था से संबंधित संपत्ति में हित होना चाहिए। 

 POA में यह स्पष्ट नहीं था—

 इस मामले में, सरस्वती को प्राधिकृत पत्र (Power of Attorney Rules) ने संपत्ति का प्रबंधन और बिक्री करने का अधिकार दिया था; हालांकि, यह स्पष्ट नहीं था कि यह किसी व्यक्तिगत लाभ के लिए था।  पीओए को निरस्त किया जा सकता था क्योंकि इसका उद्देश्य एजेंट की सुरक्षा नहीं करता था।  नतीजतन, मूल मालिक मुनियप्पा की मृत्यु के बाद यह एजेंसी समाप्त हो गई और उसके बाद की कोई भी कार्रवाई अमान्य घोषित की गई। 

 यह दस्तावेज सामान्य था- 

 दस्तावेज इस मामले में स्पष्ट रूप से किसी विशिष्ट उद्देश्य के लिए नहीं बनाया गया था, जैसे एजेंट के हित या सुरक्षा।  दस्तावेज के लेखक को उसमें कोई वास्तविक लाभ नहीं था, और इसे सिर्फ शब्दों से अपरिवर्तनीय नहीं माना जा सकता।  उच्च न्यायालय (HC Power of Attorney Rights) ने सही निर्णय लिया क्योंकि उसने देखा कि इसमें कोई उद्देश्य या विशिष्ट कारण नहीं था।  इसका अर्थ था कि यह दस्तावेज आम था न कि कोई विशिष्ट अधिकार या सुरक्षा प्रदान करता था।

 अपीलकर्ता की शिकायत खारिज:

 सुप्रीम कोर्ट ने अपीलकर्ता का दावा खारिज कर दिया कि अपंजीकृत समझौता उसे संपत्ति का स्वामित्व देता है क्योंकि उसकी मां ने संपत्ति को उचित मूल्य पर बेची थी।  सूर्य लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य (2012) में न्यायालय ने निर्णय दिया कि एक अनपंजीकृत दस्तावेज शीर्षक को हस्तांतरित नहीं कर सकता, जो संपत्ति का स्वामित्व नहीं देता, अगर पंजीकृत सेल डीड नहीं है।  इसके अलावा, एक महत्वपूर्ण दस्तावेज समाप्त हो चुका था, इसलिए किसी और को इसका स्वामित्व देने का अधिकार नहीं था।  इसलिए, इस बिक्री को कानूनी रूप से अमान्य घोषित किया गया।

 संपत्ति का स्वामित्व नहीं बदलता—

 कोर्ट ने स्पष्ट किया कि मालिकाना हक केवल एक विशिष्ट दस्तावेज के माध्यम से स्थानांतरित किया जा सकता है।  एक आम बिक्री समझौता संपत्ति का स्वामित्व नहीं बदलता।  वास्तविक स्वामित्व हस्तांतरण नहीं होता; यह सिर्फ एक योजना है।  न्यायालय ने यह भी कहा कि इस प्रक्रिया में संपत्ति को प्रभावी रूप से नए मालिक को सौंपने के लिए कुछ कानूनी शर्तों को पूरा करना आवश्यक है।  नियमित समझौता कानूनी रूप से संपत्ति के हस्तांतरण के बराबर नहीं है और टीपीए की धारा 54 और 55 (Transfer of Property Act) के तहत किसी का स्वामित्व अधिकार नहीं बनता है।

 कोर्ट ने यह भी कहा: 

 दो कारणों से अपील असफल होती है।  पहला, दस्तावेज सामान्य पीओए अधिकार देता है, लेकिन स्पष्ट रूप से एजेंट के अधिकार नहीं बताता।  दूसरा, संपत्ति के हस्तांतरण के लिए समझौता असली संपत्ति का स्वामित्व नहीं देता; इसलिए, यह किसी और को बेहतर अधिकार (कानूनीय अधिकारों का अधिकार) दे नहीं सकता।  इसलिए, इन समझौतों के तहत किए गए कार्य कानूनी संपत्ति अधिकारों या स्वामित्व को प्रभावी रूप से नहीं देते।

 इस बहस को खारिज कर दिया गया—

 न्यायालय ने इस बहस को खारिज कर दिया कि दोनों दस्तावेजों को एक साथ समझा जाए।  न्यायालय ने माना कि, भले ही दोनों दस्तावेजों को एक साथ देखा जाए, संपत्ति के अधिकार का स्थानांतरण केवल पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(बी) (Registration Act Section 17(1)(b)) के तहत संभव है।  इस मामले में दस्तावेज का पंजीकरण नहीं किया गया, जो इस प्रक्रिया के अनुसार आवश्यक है।  दावा खारिज कर दिया गया क्योंकि अधिकारों का वैध हस्तांतरण बिना पंजीकरण के संभव नहीं है।

 यह बात संपत्ति के अधिकार पर हाईकोर्ट ने कही:

 हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया कि भले ही दोनों दस्तावेज एक ही समय में और समान पक्ष के लिए निष्पादित किए गए हों, यह अकेले यह साबित नहीं करता कि POA के वैध दस्तावेजों में किसी की संपत्ति में रुचि थी।  यद्यपि दोनों दस्तावेज एक ही लाभार्थी के पक्ष में थे, यह इसका कोई संपत्ति अधिकार साबित नहीं कर सकता था। 

 सुप्रीम कोर्ट ने यह निर्णय दिया—

 सुप्रीम कोर्ट ने माना कि, भले ही ऐसा तर्क सही था, फिर भी अधिनियम की धारा 17(1)(बी) के तहत दस्तावेज को पंजीकरण के लिए दर्ज किया जाना चाहिए था।  यदि ऐसा पंजीकरण नहीं था, तो दस्तावेज धारक को अपीलकर्ता संख्या 2 के तहत वैध संपत्ति अधिकार और हस्तांतरण (Legal Property Rights and Transfer in POA) करने का अधिकार नहीं था।  सुप्रीम कोर्ट ने निर्णय दिया कि संपत्ति के अधिकारों को बिना पंजीकृत सेल डीड के स्थानांतरित करना कानूनी रूप से असंभव है।